Опасный материнский капитал
Материнский капитал – явление общеизвестное и, безусловно, полезное. Как профессионалы, можем сказать, что количество сделок с маткапиталом на рынке достаточно заметно. Сумма не велика, но, тем не менее, ощутима, и в провинциальном городе вроде Воронежа примерно равняется разнице между, скажем, хрущевкой-двушкой и хрущевкой-трешкой. То есть ситуация «родился ребенок, нужно расширять жилплощадь» с помощью данной программы в принципе решаема. Однако механизм перечисления материнского капитала таит по крайней мере один подводный камушек, о котором и хотелось бы поговорить.
Материнский капитал перечисляется пенсионным фондом долго, около двух месяцев. Поэтому из десяти продавцов квартир девять отказываются от схемы «миллион сейчас, а триста пятьдесят тысяч еще через два месяца» - за два месяца можно найти еще десяток покупателей. Это приводит к тому, что большинство покупателей, использующих данную субсидию, берут ипотечный кредит, приобретают квартиру, а потом уже гасят долг перед банком за счет материнского капитала. Это удобно – на ипотечную сделку соглашаются почти все продавцы, плюс есть возможность взять денег чуть больше, чем маткапитал, и, соответственно, купить жилье получше. Но – важно учитывать один нюанс.
Банки редко дают кредиты под залог квартир, собственниками которых будут несовершеннолетние дети – отсудить такой залог в случае неплатежа крайне сложно. Поэтому родители приносят в пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство о том, что после погашения задолженности перед банком и снятия ипотеки родители отдарят детям соответствующие доли в квартире, а потом оформляют квартиры на себя.
Ситуация раз. Люди, едва погасив ипотеку, собираются приобретать другое жилье. Об обязательстве перед пенсионным фондом выделить долю ребенку они могут элементарно забыть. Ситуация два. Люди, взяв большой ипотечный кредит и частично погасив его материнским капиталом, решают продать квартиру, потому что оказались неспособны осуществлять дальнейшие платежи, а долг банку отдавать надо. И тоже не вспомнили про обязательство. Возможно, такая забывчивость выглядит глупо, но автор имел счастье лично с ней столкнуться.
Итак, квартира, приобретенная с использованием средств материнского капитала, продана. Новый покупатель клеит обои и расставляет мебель, а тем временем государственные органы опеки, обязанность которых – следить за соблюдением прав несовершеннолетних, подают в суд, потому что дети не получили свою долю имущества. Сделка, с высокой долей вероятности, будет объявлена недействительной.
Нотариальное обязательство, являющееся обременением де-факто, не является таким де-юре. Соответствующая запись в «зеленке» не делается. Поэтому узнать о данном ограничении на распоряжение имуществом просто неоткуда.
Что делать и как этой ловушки избежать? Неизвестно. Разве что, если у людей, у которых Вы покупаете квартиру, есть дети в возрасте трех-шести лет, надо поинтересоваться, не использовали ли они маткапитал для приобретения жилья.
